Die Berechnungsgrundlage zuerst festhalten
Die Wohnflächenverordnung beschreibt ihren Anwendungsbereich sowie die Ermittlung und Anrechnung von Flächen. Für einen privaten Verkauf ist sie nicht automatisch in jedem Fall die einzig mögliche Grundlage. Klären Sie Zweck, Vereinbarung und den benötigten Nachweis. [S02]
Dokumentieren Sie die Herkunft, den Stand und die Grundlage Ihrer Angabe. Ein gezeichneter Grundriss und ein Aufmaß erfüllen unterschiedliche Aufgaben.
Dachschrägen und Balkone nach WoFlV anrechnen
Bei einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern wird die betreffende Grundfläche vollständig angerechnet. Zwischen einem und weniger als zwei Metern zählt sie zur Hälfte; unter einem Meter bleibt sie unberücksichtigt. [S03]
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte angerechnet. Die halbe Anrechnung ist somit nicht der automatische Regelfall. [S03]
Ein fiktives Rechenbeispiel
Ein Dachraum hat 20 m² Grundfläche mit mindestens zwei Metern Höhe, 8 m² zwischen einem und weniger als zwei Metern und 4 m² unter einem Meter. Nach dieser Anrechnungsregel ergeben sich 20 + 4 + 0 = 24 m². [S03]
| Lichte Höhe | Grundfläche | Angerechnete Fläche |
|---|---|---|
| Mindestens 2 m | 20 m² | 20 m² |
| 1 bis unter 2 m | 8 m² | 4 m² |
| Unter 1 m | 4 m² | 0 m² |
| Summe | 32 m² | 24 m² |
Ein separat betrachteter Balkon mit 8 m² ergibt bei Viertelanrechnung 2 m². Dieses fiktive Beispiel erklärt nur die Rechnung. Es ist keine Wohnflächenberechnung oder Nutzungsfreigabe für ein reales Objekt.
Keller, Garage und ausgebaute Räume unterscheiden
Zubehörräume wie Keller, Heizungsräume und Garagen gehören nach der WoFlV nicht zur Wohnfläche. Ausgeschlossen sind auch Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen. [S02]
Ein wohnlich eingerichteter Raum ist deshalb nicht allein durch seine Ausstattung nachgewiesene Wohnfläche. Ob er rechtmäßig zum Wohnen genutzt werden darf, ist gesondert zu klären.
Widersprüchliche Angaben nachvollziehbar auflösen
Legen Sie die Werte mit Quelle, Datum, Berechnungsgrundlage und erfassten Räumen nebeneinander. Unterschiede können etwa durch Außenflächen, einen Ausbau oder eine Verwechslung mit Nutzfläche entstehen.
Wir prüfen die vorhandenen Grundlagen im vereinbarten Umfang. Ist im Verkaufsauftrag eine neue Berechnung erforderlich, gehört ein Aufmaßbericht für die einzelnen Räume dazu.
Weitere Fragen zum Thema
Kann ich die Wohnfläche aus einem alten Exposé übernehmen?
Prüfen Sie zuerst, woher die Zahl stammt, wie gerechnet wurde und ob die erfassten Räume dem heutigen Zustand entsprechen. Ein altes Exposé allein dokumentiert kein Aufmaß.
Ist die Gebäudenutzfläche im Energieausweis meine Wohnfläche?
Die Angaben dienen unterschiedlichen Zwecken. Übernehmen Sie die Gebäudenutzfläche deshalb nicht ungeprüft als Wohnfläche ins Inserat. Die Wohnflächenangabe braucht ihre eigene nachvollziehbare Grundlage.
Bestätigt ein Aufmaßbericht die erlaubte Nutzung eines Raums?
Ein Aufmaßbericht dokumentiert Messung und Berechnung. Ob ein Raum baurechtlich zu Wohnzwecken genutzt werden darf, ist eine gesonderte Frage.
Wann brauche ich eine neue Wohnflächenberechnung?
Zuerst sehen wir uns die vorhandenen Grundlagen und den benötigten Nachweis an. Ist im vereinbarten Verkaufsauftrag eine Neuerstellung erforderlich, gehört ein nachvollziehbarer Aufmaßbericht für die einzelnen Räume dazu.
Eine Wohnflächenangabe, deren Grundlage erkennbar ist.
Wir gleichen vorhandene Pläne und Berechnungen ab. Wenn eine Neuerstellung erforderlich ist, koordinieren wir im vereinbarten Auftrag die fachliche Berechnung mit raumweisem Aufmaßbericht.
Meine Wohnflächenangabe besprechenUnverbindlich.
Quellen zum Nachlesen
Die Quellen beziehen sich auf die gekennzeichneten Fachinformationen. Beispiele und Arbeitshilfen stammen von 4punkt0 und sind als solche bezeichnet.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Immobilienorientierung. Für Entscheidungen in Ihrem konkreten Fall beziehen Sie bei Bedarf die passende Rechts-, Steuer- oder Fachberatung ein.
Quellen und redaktionelle Einordnung
