Mietrecht: geltende Regeln und Reformvorhaben unterscheiden

Bei Meldungen über eine Mietrechtsreform kommt es auf den genauen Stand an. Der Beitrag erklärt, worauf Vermieter und Käufer einer vermieteten Immobilie achten sollten.

Überschriften zu einer Mietrechtsreform sagen noch nicht, welche Vorschrift für einen bestehenden Vertrag gilt. Für Vermieter, Mieter und Käufer einer vermieteten Wohnung zählen der veröffentlichte Gesetzesstand, sein Inkrafttreten und mögliche Übergangsregeln.

Warum der Status eines Vorhabens wichtig ist

Ein Referentenentwurf, ein Kabinettsbeschluss und ein verkündetes Gesetz sind verschiedene Schritte. Auch ein verabschiedetes Gesetz kann Regelungen enthalten, die erst später gelten. Eine politische Ankündigung sollte deshalb nicht unmittelbar als Grundlage einer Mieterhöhung oder Kündigung verwendet werden.

Reformvorhaben und geltendes Recht auseinanderhalten

Der Bundestag hat den Gesetzentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (BT-Drucksache 21/6807) am 14. Oktober 2026 in einer öffentlichen Anhörung behandelt. Eine Anhörung belegt diesen Verfahrensschritt. Welche Änderungen inzwischen beschlossen, verkündet und in Kraft getreten sind, muss anhand des aktuellen Gesetzgebungsstands geprüft werden. Für einen bestehenden Mietvertrag zählen die geltenden Vorschriften und mögliche Übergangsregeln.

Mietpreisbremse: zuerst das konkrete Gebiet prüfen

Die gesetzliche Mietpreisbremse knüpft an Gebiete an, die durch Landesverordnung bestimmt werden. Im erfassten Anwendungsfall darf die anfängliche Miete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen und ergänzende Vorschriften müssen gesondert berücksichtigt werden. Ob eine bestimmte Adresse erfasst ist, folgt nicht allein aus dem Bundesland. § 556d BGB

Indexmiete: Vertrag und Erklärung zusammen lesen

Die am 25. September 2026 abgerufene Fassung des § 557b BGB verlangt eine schriftliche Indexmietvereinbarung. Eine Änderung muss in Textform geltend gemacht und nachvollziehbar beziffert werden. Der Gesetzestext enthält außerdem Regeln zur zeitlichen Anpassung und zum Verhältnis zu anderen Erhöhungen. Daraus darf nicht pauschal eine in einer Reformmeldung genannte neue Obergrenze abgeleitet werden. § 557b BGB

Eine vermietete Immobilie kaufen

Ein Eigentümerwechsel beendet ein bestehendes Mietverhältnis nicht einfach. Für die wirtschaftliche Prüfung werden Mietvertrag und Nachträge, tatsächliche Zahlungen, Kaution, Betriebskosten, Beschlüsse und offene Streitpunkte benötigt. Eine angenommene „Marktmiete“ ist nicht automatisch die rechtlich durchsetzbare neue Miete. § 566 BGB

So prüfen Sie eine konkrete Änderung

Halten Sie die betroffene Vorschrift und die Art Ihres Vertrags fest. Prüfen Sie anschließend den geltenden Gesetzestext, örtliche Verordnungen und Übergangsbestimmungen. Bei einer geplanten Erklärung gegenüber der anderen Vertragspartei sollte die rechtliche Prüfung vor dem Versand stattfinden.

Häufige Fragen

Gelten alle angekündigten Änderungen bereits für meinen Vertrag?

Das lässt sich aus einer Ankündigung nicht ableiten. Entscheidend sind die verkündete Regelung und deren Anwendungsbereich.

Ersetzt dieser Beitrag eine Prüfung meiner Mieterhöhung?

Nein. Er zeigt, welche Grundlagen auseinanderzuhalten sind. Die Wirksamkeit einer konkreten Erklärung hängt vom Vertrag und vom Einzelfall ab.

Wie sollten Mieten in einem Verkaufsangebot dargestellt werden?

Tatsächlich vereinbarte beziehungsweise vereinnahmte Mieten und mögliche Zukunftsannahmen sollten getrennt ausgewiesen werden. Offene rechtliche Voraussetzungen dürfen nicht als sicherer Mehrertrag erscheinen.